Sheedgraphic



بازگشت صفحه اصلی آینده برابری تنگه و لار و نقش آن در بازار مسکن

تحلیل گران سایت www.kn.kz:

چگونه تغییرات نرخ تنگه نسبت به دلارمی تواند بربازارمستغلات تاثیرگذارباشد

انتخابات برگزارشد ولی به نظرمی آید که بحث فراگیرکاهش نرخ تنگه، موضع رسمی مقامات اقتصادی را تحت الشعاع قرارداده است: درصورت ادامه وخامت شرایط دربازارجهانی موادخام، به ویژه کاهش قیمت های نفت، کاهش ملایم ومرحله ای نرخ تنگه درقزاقستان عملی خواهدشد.

جهت حرکت بازارمستغلات

سقوط نرخ تنگه درفوریه 2014 بازارمستغلات را به سوی رکودسوق داد. ازآن زمان قیمت دلاری مسکن درقزاقستان 10% و قیمت تنگه ای آن 2/9% کاهش پیداکرد. درمناطق مختلف تفاوت فاحشی دراین درصدها وجودندارد: محدوده افت قیمت ها از 8% تا 11% درسال متغیراست و کاهش چشمگیرمعاملات خرید و فروش دیده می شود. ازابتدای سال 2015 روند کاهش قیمت دربازارمسکن سرعت بیشتری به خودگرفته است.

 

دلار ومسکن همیشه با ارزش هستند

این همه وابستگی شدید بازارمستغلات به نرخ ارزبه دلیل نفوذ بالای دلاردراقتصادقزاقستان است. به عنوان مثال درابتدای سال 2015 سهم سپرده های دلاری مردم دربانک های رده دوم 67/6% بود که درمقایسه با شاخص سال 2014 به میزان 13% افزایش داشته است.

یکی ازدلایل این وضعیت آن است که ابزارهای مالی جایگزین با سوددهی مناسب درحوزه پول ملی، بسیارمحدوداست. برای بسیاری ازقزاقستانی ها دارایی هایی که درقالب دلاراست درآمدبیشتری دارد ودرمقابل تورم و سقوط نرخ تنگه بیمه می باشد. محاسبات تحلیل گران kn.kz موید آن است که: درسال های اخیرسپرده های تنگه ای علیرغم سود بالای بانکی، بخاطرتورم 4 برابرکمترازسپرده های دلاری درآمدواقعی داشته است. بنابراین ازابتدای سال 2009 درآمدمیانگین واقعی (یعنی پس ازکسرخسارت ناشی ازتورم) سپرده های تنگه ای سالانه 2/1% و درآمد سپرده های دلاری با احتساب سقوط نرخ تنگه، سالانه 8/2% بوده است.

بازارمسکن برای اکثرافراد یک بازارشناخته شده، باثبات و مطمئن می باشد و حتی دردوران سخت اقتصادی نیزقادراست ازمحل اجاره حداقل 10-8% سودسالانه به همراه داشته باشد. اگربازاردردوره رشد باشد، به این شاخص باید رشد قیمت را هم بیافزاییم وپس ازکسرزیان ناشی ازتورم، سودواقعی سالانه معادل 30-25% خواهد شد. مطابق محاسبات تحلیل گران kn.kz سودواقعی سرمایه گذاری درمسکن دردوره ی 2010 تا 2014 بطورمیانگین سالانه 18/5% بوده است.

بدین خاطربازارمستغلات به عنوان یک ابزارمالی سال هاست که رقیبی ندارد. این واقعیت دو موضوع را برای ما روشن می سازد:

1.    قیمت های مسکن براساس واحدهای مشروط تعیین می شوند  و ازهمین روست که سرمایه های دلاری درمقابل تورم و کاهش نرخ پول ملی مصون هستند.

2.    ازآنجا که سرمایه گذاری احتکاری به قصدسودبیشترسهم بالایی دربازارمسکن دارد، این حالت باعث دامن زدن به سرعت رشدقیمت ها وایجادقیمت های کاذب دربازارمسکن می شود.

چگونه نرخ دلار بربازارمستغلات تاثیرمی گذارد

دوباره به موضوع وابستگی قیمت های مستغلات به نرخ ارزمی پردازیم. طبق محاسبات تحلیل گران kn.kz وابستگی میان قیمت های تنگه ای مستغلات و نرخ تنگه نسبت به دلار 60% است. ضریب این وابستگی نشان دهنده ی ارتباط تنگاتنگ میان این دوفاکتورمهم می باشد و نشان می دهد که تا چه اندازه نوسانات یکی ازشاخص ها دردیگری منعکس می شود. هرچه این ضریب به 100% نزدیک ترباشد، به همان مقدارارتباط میان شاخص ها ازاهمیت بیشتری برخورداراست.

تجزیه تحلیل عوامل اصلی بازارمسکن ازنظرشدت وضعف وابستگی نشان داده است که رشد نرخ دلاربه میزان 1 تنگه بطورمیانگین باعث رشد قیمت مسکن به میزان 1193 تنگه درمترمربع می گردد، لیکن همیشه چنین نیست. بررسی های انجام شده درموردتاثیرتنزل نرخ تنگه بربازارمستغلات نشان داده است که رشد یکباره ی نرخ دلار درابتدا ازنظرفنی باعث رشد قیمت های تنگه ای مستغلات می شود ولی سپس ناگزیرباعث کاهش قیمت ها می گردد.

باوجودآنکه برای فروشندگان و مالکین مستغلات وهمچنین برای صاحبان سپرده های دلاری، تنزل نرخ تنگه درکوتاه مدت سودمنداست، ولی دردرازمدت به چنددلیل ازنظراقتصادی توجیه پذیرنیست:

-        تنزل نرخ تنگه باعث کاهش توان پرداخت خریدارانی که پس اندازتنگه دارند، می شود.

-        تنزل نرخ تنگه دریک چشم اندازمیان مدت بخاطر تورم حاصله باعث کاهش سودواقعی وتوان پرداخت مردم می گردد.

-        کاهش توان پرداخت مردم منتج به کم شدن حجم تسهیلات رهنی می شود.

-        تنزل نرخ تنگه باعث بدتر شدن وضعیت بانک ها ازنظربسته های اعتباری دلاری شده ودرنتیجه شرایط واگذای اعتبارات را سخت ترمی کند.

ازآنجا که کاهش نرخ تنگه به خودی خود ماحصل سایرعوامل زیربنایی می باشد، تاثیرآن بربازاررا باید درقالب یک مجموعه ازعوامل ارزیابی نمود.

 

پیش بینی ها

برای ارزیابی تاثیر عوامل اصلی بازارمستغلات و ارائه ی پیش بینی براساس اطلاعات میانگین سالانه، تجزیه تحلیلی درمورد شدت وضعف وابستگی دردوره زمانی 2007 تا 2014 انجام شده و ضریب های دوگانه  وابستگی  که میزان ارتباط میان متغیرها را تعیین می کنند، بدست آمده است. درکنار روند نرخ دلار، مهمترین عوامل تاثیرگذاربربازارمستغلات نیزبرای این تجزیه تحلیل بکارگرفته شده اند.

-        حجم تسهیلات رهنی؛

-        درآمدهای اسمی مردم؛

-        قیمت های جهانی نفت؛

-        نرخ دلارنسبت به تنگه.

میزان وابستگی میان عوامل دربازارمستغلات

عامل

قیمت میانگین عرضه (تنگه)

نرخ دلارآمریکا

حجم تسهیلات رهنی

قیمت نفت

میزان درآمد اسمی

قیمت میانگین عرضه (تنگه)

1/00

 

 

 

 

نرخ دلارآمریکا

0/60

1/00

 

 

 

حجم تسهیلات رهنی

0/97

0/73

1/00

 

 

قیمت نفت

0/51

0/13

0/39

1/00

 

میزان درآمد اسمی

0/81

0/86

0/87

0/56

1/00

 

 

این تحلیل نشان داد که قیمت های مستغلات بیشترین حساسیت را نسبت به تسهیلات رهنی ودرآمدها دارند. وابستگی آنها به ترتیب 97% و 81% است.

تجربه نشان داده است که دردوران بحران، آهنگ رشدتسهیلات رهنی تاسطح مثبت 1% تا منفی 7% درسال کاهش می یابد. بادرنظرگرفتن تغییرمثبت باقی مانده درزمینه تسهیلات رهنی، برای بدست آوردن پیش بینی ازشاخص خوش بینانه ی 1% رشد تسهیلات درسال، استفاده می کنیم. همچنین باید درنظرداشت همانطورکه تجزیه تحلیل گذشته نگرنشان می دهد، دردوران بحران درآمداسمی افراد زیادمی شود ولی درواقع بطورمیانگین 2/5% سالانه کاهش پیدامی کند. ازابتدای سال 2015 قیمت میانگین نفت 55 دلاربرای هربشکه بوده است. این عوامل را ما به عنوان پایه برای بدست آوردن پیش بینی استفاده می کنیم ودراین رابطه وضعیت های مختلف نرخ دلاررا فرض می گیریم.

1.    سناریوی سال 2009، هنگامیکه میزان کاهش میانگین سالانه نرخ تنگه 22/6% بود. با توجه به آنکه ازفوریه 2014 تا آوریل 2015 تنگه حدود 20% سقوط قیمت داشته، تا پایان سال برای پول قزاقستان فقط ظرفیت کمی به میزان 2/4 تنگه برای کاهش باقی می ماند که با سقف کریدورارزی یعنی 188 تنگه برای یک دلار، مطابقت می کند. چنانچه تنگه درچارچوب این کریدورحرکت کند و درماه دسامبر به 188 برسد، نرخ میانگین سالانه درسطح 186/3 تنگه برای یک دلار، قرارمی گیرد. درصورت حفظ سایرشرایط (کندی آهنگ رشد تسهیلات رهنی تا 1% درسال، کاهش درآمدواقعی مردم و قیمت میانگین سالانه نفت درسطح 60-55 دلاربرای هربشکه) کاهش قیمت های تنگه ای بازارمسکن درطول سال 2015 بالغ بر15-14% خواهدبود.

2.    سقوط یکباره ی نرخ تنگه به میزان 25%. ازآنجا که اوضاع درمقایسه با سال 2009 توسط عوامل دیگری وخیم ترمی شود (سقوط بیشترومداوم قیمت های نفت، تحریم های اقتصادی و رکوداقتصاد روسیه)، بسیاری ازکارشناسان بازهم سقوط نرخ تنگه به میزان 25% یا تاسطح 235 تنگه برای یک دلار را پیش بینی می کنند. درچنین حالتی به علت رشد قیمت تنگه ای مسکن، آهنگ رشد میانگین سالانه قیمت ها به تنگه تا پایان سال 2015 متوقف می شود ولی جبران بعدی آن به سال 2016 کشیده شده وبازهم 20-15% رشد را شامل می شود. درصورت وجودچنین سناریویی قیمت دلاری درعرض یک ونیم سال به میزان 30% دیگرکاهش می یابد.

 

پیش بینی شاخص ها وآهنگ تغییرقیمت های بازارمسکن درسال 2015 با نرخ های مختلف تنگه نسبت به دلار آمریکا

نرخ ها و رشدمیانگین سالانه، %

نرخ دلار

حجم تسهیلات رهنی

درآمداسمی

قیمت نفت

آهنگ رشدقیمت ها در بازار مسکن

188 تنگه برای یک دلار

1%+ درسال

0/3-0% درسال

60-55 دلارهربشکه

منفی 15-14% به تنگه

235 تنگه برای یک دلار

1%+ درسال

0/3-0% درسال

60-55 دلارهربشکه

منفی 2/5% تا مثبت 1/9% به تنگه درسال 2015 و منفی 20-15% درسال 2016

 

 

توصیه ی تحلیل گران

همانطورکه تجزیه تحلیل نشان می دهد، سرمایه گذاری درقالب ارزخارجی وگره خوردن قیمت های مستغلات به دلار، علیرغم سودمناسب درکوتاه مدت، دردرازمدت نتیجه منفی دارد. وابستگی شدید به دلارباعث بروزپاره ای مشکلات می شود که یکی ازآنها فقیرشدن توده ی مردم که درآمدخودرابه تنگه دریافت می کنند، می باشد. فقط کسانی که می توانندبه موقع وبافروش مستغلات دراوج قیمت ها (اکنون دیگرازاوج قیمت ها عبورکرده ایم) برای خوددرآمدکسب کنند، برنده ی بازارهستند.

براساس واقعیت های جدید بازاربه شهروندان توصیه می کنیم قبل ازهرچیزازنوسان قیمت های تنگه ای تبعیت کنند وبه آگهی هایی که براساس تنگه ارائه می شوند، توجه نمایند.

اگردرسال 2015 به دنبال خرید خانه هستید و پس اندازودرآمد تنگه دارید، ما سال جاری را فرصتی مناسب برای این کارمی دانیم زیرا قیمت های مسکن به تنگه درطول بیش ازیک سال توانسته اند جهش 17 درصدی خودرا تعدیل کنند.

مالکین آپارتمان ها که ملک خودرااجاره داده اندسوالات بسیاری دارند. بایدچه کرد: بایستی مسکن را فروخت و پول هارا به حساب سپرده گذاشت ویا مسکن را نگه داشت تا هنگامیکه اوضاع خوب شود؟ در8 سال گذشته ازسال 2007 تا 2014 با درنظرگرفتن بحران ها و کاهش قیمت ها، رشدمیانگین قیمت هادربازارمسکن 4/7% بوده است. درآمد حاصل ازاجاره ی آپارتمان می تواند بطورمیانگین 8% سودسالانه داشته باشد. بدین ترتیب، حتی دردوره های «بد» به شرط سرمایه گذاری درازمدت، درآمدمسکن درحد درآمدسپرده های تنگه خواهدبود ضمن اینکه درمقابل تورم نیزبیمه می باشد. 

 

مترجم : عبدالرضا ناطقی

 
تجارت
فرهنگ و هنر
Copyright © 2011 , All rights reserved.
KaziranWebsite : www.kaziran.com :: www.kazinfo.ir :: Email : Info@kaziran.com
Designed and Developed By SheedGraphic Multimedia